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负担得起的家庭所有权计划提供了一个退出社会住房的途径

2019-08-11

负担得起的家庭所有权计划提供了一个退出社会住房的途径

澳大利亚的社会住房处于危机之中,有 。 1966年,澳大利亚的社会住房占所有住房存量的8%。2016年7月,这一数字仅 %。

结果,政府收紧了资格。 社会住房越来越多地成为最脆弱家庭的家园。 甚至这些家庭经常花费数同时经历严重的住房压力或无家可归。

在社会住房之外, ,特别是在首都城市。 社会住房曾经是房屋所有权的垫脚石,但这 。

Impact of MAP on weekly mortgage repayments MAP对每周抵押贷款还款的影响。 照片来源:Raynor,Palm和O'Neil,2018年

买家对此有何看法?

我采访了28个MAP家庭 并将在提交调查结果。

居民们对他们的新住宅提供了非常积极的反馈,并且能够在现有社区附近购买房屋。 如果没有MAP,他们就不会想到这一点。

许多人在社会住房中生活了20至30年,从未感到能够进入市场住房。

与会者谈到了能够将资产转嫁给子女或在家中建立财富的好处。 许多人谈到这一举动给予他们的巨大成就感。

我发现居民与以前的社区保持着非常紧密的联系。 他们经常回到公共屋,进行社交活动,探访家庭和社区园艺。

然而,许多人还谈到他们希望留下不安全,“恶化”和不舒服的以前的房屋。 家庭谈到感觉安全带来的深刻的解脱感。

大多数受访者告诉我,自从进入MAP以来,他们的财务状况没有改变甚至有所改善。 大多数是“超过收入”的租户,家庭收入意味着他们为社会住房支付了市场租金。 许多人发现他们的抵押贷款还款与之前的租金相似。

然而,如果家庭收入减少,社会住房提供“安全网”,因为租金会进行调整。 鉴于一些家庭在收入低收入的同时,在家人和朋友的大力支持下收集存款,这可能是居民未来关注的问题。

扩大解决方案

与未满足的需求水平相比,28个单元的开发是海洋的下降。 表明,大墨尔本地区仅有160,000套住房,这些住房可以负担得起,可供低收入和低收入家庭使用。

创建重大变更需要复制和扩展有效模型。 在多伦多, 已经交付了2,000套经济实惠的单位。 另有2,500个单元正在建设中。

我们的研究发现这种模式是可复制的,适用于更加经济安全的社会住房租户。 它的扩展将得到土地和金融的支持以及与社会出租住房选择的整合。

获得土地

在地理位置优越的地区获得负担得起的土地是的最大之一。 像MAP这样的项目可以融入州政府的举措,如 。

这些计划也将受益于慈善或宗教团体的折扣土地出售,甚至延期的土地出售成本。 Homes的选项几乎总是与那些准备推迟土地购买成本直到开发完成的供应商合作。

获得资金

像这样的慈善组织和社会影响力投资者已经通过支持了所有权。 这使得非营利组织能够向维多利亚州的Yea镇的低收入买家提供无息贷款。

同样,社会影响投资者是向等模型提供项目股权的关键。 他们可以使用MAP模型为项目提供重要的股权和/或债务融资。

综合住房解决方案

该模型针对的是每年收入至少为75,000澳元的家庭,或获得大量资本投入的家庭。 尽管存款和抵押贷款还款减少,但大多数社会住房租户将无法使用此计划。

其他非营利组织可以复制这种模式,并将其整合到现有的社会租赁住房组合中。 MAP模型可以交叉补贴其他住房选择,并有助于在开发中提供多样化的住房选择。

为什么这很重要?

对于墨尔本公寓项目, ,对于政府每1澳元的成本,它从该项目中获得2.19澳元的收益。 这主要是由于新户能够迁入空置的公屋单位。

如果作为MAP参与者提供的每个公共住房单元都被重新分配给等待名单上的高需求申请人,政府每年可以为每位MAP参与者节省27,458.22澳元的费用。

澳大利亚许多地方的住房越来越难以承受。 随着政府减少其在社会和负担得起的住房中的作用,对行业主导的创新的需求正在增长。 MAP等试点项目很重要,但需要得到政策和规模机制的支持,才能对我们的住房环境产生系统性影响。

有一个解决方案

位于墨尔本的Barnett基金会的回应是为社会住房租户创建了一个负担得起的房屋所有权模式。 该基金会在北墨尔本郊区开发了一个34单元的公寓,为居住在距离现场4公里的家庭提供了28个单位,并愿意离开他们的社会住房。 它被称为墨尔本公寓项目(MAP)。

该基金会提供了一项免息第二抵押贷款计划,以帮助买家过渡到房屋所有权。 这允许所有者保留他们家的100%所有权,同时结合他们自己的储蓄,标准的第一抵押贷款与银行和第二抵押与基金会。

通过降低营销和房地产成本(得益于支持),开发商在施工期间节省了成本,减少了税收要求并放弃了利润。 节省的资金总额约占每个房产市值的37%。

这些节省以无息第二抵押的形式转嫁给买家。 直到房主出售他们的公寓才能支付。 第二个抵押贷款也在前四年每年减少。

买方必须提供至少25,000澳元的押金,并寻求抵押以支付每个单位的剩余开发成本。 这大约是市场价值的63%,这意味着它们需要的贷款要小得多,支付的利息也会减少,而且存款规模也会减少。 这有助于克服 。

是墨尔本大学的转型住房项目博士后研究员。

这篇文章最初出现在 。 阅读原文。

The-Conversation (2)


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责任编辑:康疏